ИИ-менеджер продаж для застройщика

Что такое ИИ-менеджер продаж для застройщика?

ИИ-менеджер продаж работает как первая линия отдела продаж застройщика. Он отвечает каждому покупателю, который написал, за секунды и в любое время суток, на том языке, на котором покупатель к нему обратился. Он знает ваши квартиры, цены и условия оплаты и отвечает только по этим данным. Он задаёт те же вопросы, что задал бы менеджер, записывает на звонок или просмотр и заносит заявку вместе со всей перепиской в вашу CRM. Дальше сделку ведёт ваш менеджер.

По сути это чат-бот для отдела продаж застройщика, только разговаривает он не кнопками, а как менеджер. На этом его работа и заканчивается. Он не торгуется, не даёт скидок и ничего не подписывает.

Для застройщика мы такого пока не делали, поэтому кейса и результатов по застройщику на сайте нет. Зато можем показать, из чего он собран, потому что каждую из этих частей мы уже делали в других проектах: ответы только по заданным данным, оценку лидов с помощью ИИ и черновики ответов рядом с перепиской. Ниже мы вернёмся к каждой.

Почему первый ответ должен быть быстрым?

Потому что заявка с сайта остывает уже в первый час, а не за сутки. По данным исследования, которое Harvard Business Review опубликовал в 2011 году, компании, которые пытались связаться с автором онлайн-заявки в течение часа, почти в семь раз чаще доходили до содержательного разговора с тем, кто принимает решение, чем компании, которые пытались сделать это хотя бы часом позже. По сравнению с теми, кто ждал сутки и дольше, разница была больше чем в 60 раз. Те же авторы проверили 2241 американскую компанию: 37% ответили на заявку с сайта в течение часа, а 23% не ответили вовсе.

Это американские данные по многим отраслям, а не по недвижимости в Грузии, но для покупателя квартиры логика та же. Человек, который присматривает новостройку из другой страны, может за один вечер написать нескольким застройщикам, причём уже после того, как ваш офис закрылся. Скорее всего, на звонок он согласится у того, кто ответил первым и назвал настоящую цену и настоящие условия рассрочки.

Менеджер не может сидеть в чате ночью и по выходным. ИИ-менеджер может, и на десятый вопрос про одну и ту же студию он отвечает так же спокойно, как на первый.

Кто пишет застройщику в Батуми и на каком языке?

Часто покупатель из другой страны, и пишет он на своём языке. По опросу застройщиков Батуми, который провёл Galt & Taggart, в 2025 году на иностранцев пришлось 52% продаж квартир. Покупатели из Израиля дали 13% продаж, из ЕС ещё 13%, из Украины, России и Беларуси 11%, из Турции и из Центральной Азии по 3%. В опрос вошли застройщики, у которых больше 30 строящихся проектов, это около 40% рынка новостроек города. А всего, вместе со вторичным рынком, в Батуми за тот год продали 17 478 квартир.

У покупателей из стольких стран нет общего языка, и мало какой отдел продаж говорит на всех их языках. ИИ-менеджер отвечает на том языке, на котором написал покупатель, и передаёт разговор вашей команде с кратким пересказом. Поэтому менеджер, который говорит по-русски или по-английски, подхватит и заявку, начатую на иврите или на турецком.

Как он не выдумывает цену или свободную квартиру?

Он отвечает только по вашим данным. Мы загружаем ваши проекты, список квартир, цены и условия оплаты, и называть ИИ-менеджер может только то, что в них есть. Если покупатель спрашивает о квартире, которой нет в списке, о скидке или о сроке, которого в списке нет, ИИ-менеджер отвечает, что это уточнит менеджер, и передаёт вопрос дальше. Выдуманная цена в чате хуже, чем отсутствие ответа: покупатель её запомнит, а вашему менеджеру придётся от неё отказываться.

Это правило мы выработали на TenderLens, ИИ-сервисе, который читает документацию закупок и по каждой закупке заполняет разбор. В самом начале клиент поймал разбор, где обеспечение заявки в 5% превратилось в «5–30%». С тех пор ИИ там запрещено подставлять значения, которых нет в документах, и угадывать рыночные цены, а по одним и тем же документам выходит один и тот же разбор.

У застройщика это правило держится на одном условии с вашей стороны: список должен быть актуальным. Квартира, проданная утром, должна исчезнуть из списка, который читает ИИ-менеджер, будь то таблица, которую ваша команда уже ведёт, или ваша CRM. Где живёт этот список и кто его обновляет, мы договариваемся в самом начале, ещё при подготовке состава работ.

Что он спрашивает и что получает ваш отдел продаж?

Он выясняет то же, что хороший менеджер выясняет в первые пять минут, а ваша команда получает ответы, переписку и назначенный звонок или просмотр. Вопросы такие:

• бюджет;
• цель: жить самому или сдавать;
• сроки: покупать сейчас, в этом году или пока присматриваться;
• оплата: в рассрочку или сразу;
• площадь и проект, который интересует.

Вопросы приходят по одному, по ходу разговора, а не анкетой. Цель покупки в Батуми особенно важна: Galt & Taggart называет доходность от аренды главным двигателем спроса на инвестиционные проекты, а тот, кто покупает под сдачу, спрашивает совсем о другом, чем тот, кто собирается жить сам.

Потом ИИ-менеджер предлагает звонок или просмотр в свободное время и записывает покупателя. Заявка попадает в вашу CRM с ответами, перепиской и пометкой о том, насколько покупатель готов к сделке. Такие пометки мы уже делали в TGtrigger, нашем прежнем продукте, который оценивал лиды с помощью ИИ: он отмечал каждый лид как горячий, тёплый, холодный или спам и добавлял причину в одну строку. А то, как всё это видно рядом с перепиской, мы сделали в Pipey, нашей собственной CRM для тех, кто продаёт в мессенджерах; это бета, и теперь она в архиве. Там ИИ-панель рядом с каждым чатом пишет черновик ответа и кратко пересказывает переписку, а что отправить, решает человек.

Работа между ИИ-менеджером и вашей командой делится так:

Если CRM у вас пока нет, заявки могут приходить в Telegram-чат отдела продаж или в простую CRM, сделанную под ваши продажи.

Где он работает: сайт, Telegram или WhatsApp?

В любом из трёх каналов, и знает он везде одно и то же. На сайте это окно чата на страницах проектов. В Telegram это бот, которому покупатель пишет напрямую. В WhatsApp ИИ-менеджер работает через официальную WhatsApp Business Platform, от бизнес-аккаунта вашей компании, а не через приложение WhatsApp на телефоне менеджера.

У WhatsApp есть правило, о котором лучше знать заранее. Когда покупатель вам пишет, открывается окно обслуживания на 24 часа, и внутри него ИИ-менеджер отвечает обычными сообщениями. Когда окно закрылось, писать можно только шаблонами, которые WhatsApp заранее одобрил, и такие сообщения идут в лимит. По документации WhatsApp Business Platform у нового бизнес-портфолио это 250 человек за 24 часа, а поднять лимит можно, в частности, пройдя проверку компании (business verification). Аккаунт мы настраиваем вместе с вами.

Начать лучше с одного канала, того, где ваши покупатели и так пишут чаще всего. Второй канал потом работает на тех же данных и по тем же правилам.

Сколько это стоит и с чего начать?

AI-инструменты стоят от $500, срок от 2 недель. Отдельной цены на ИИ-менеджера продаж мы не публикуем: она зависит от вашей задачи, а точную сумму вы получаете в письменном составе работ после бесплатного звонка. От чего она зависит:

• сколько проектов и квартир должен знать ИИ-менеджер;
• каналы: чат на сайте, Telegram, WhatsApp;
• языки, на которых пишут ваши покупатели;
• где хранятся прайс и наличие квартир и как они попадают к ИИ-менеджеру;
• ваша CRM и что в неё должно попадать.

Начать можно с малого: один проект и один канал. Этого хватит, чтобы увидеть, о чём покупатели спрашивают ночью, сколько приходит заявок и где ваш прайс нужно доработать, а уже потом подключать следующий проект.

Дальше всё идёт как в других наших проектах. После звонка вы получаете письменный состав работ с фиксированной ценой, и она меняется, только если меняется состав работ. До основной части работы вы пробуете работающий прототип на своём прайсе. Проект делает тот же человек, который его оценивал. Мы работаем удалённо из Батуми в Грузии, на русском или английском. Тот же подход в других наших проектах разобран в статье «Где AI экономит время малому бизнесу».

Вопросы

Источники

1. Harvard Business Review: «Короткая жизнь онлайн-заявок», Джеймс Олдройд, Кристина Макэлхеран, Дэвид Элкингтон, март 2011 года
2. Galt & Taggart: жилая недвижимость Батуми, итоги 2025 года и прогноз на 2026 год (6 марта 2026 года)
3. Документация WhatsApp Business Platform: лимиты сообщений
4. Документация WhatsApp Business Platform: отправка сообщений и окно обслуживания клиентов

Александр ЗабродинCEO · основатель

IT-компания ZabSoft из Батуми. Кто оценивает ваш проект, тот его и делает.